Особенности приобретения ипотечной квартиры в 2021 году

Приобретение ипотечной квартиры имеет свои плюсы. Из-за наличия обременения она обычно продается на 10–15 % ниже рыночной стоимости, а сам банк выступает дополнительным гарантом правовой «чистоты» такой недвижимости. Но у подобных сделок есть немало «подводных камней».

Какие риски подстерегают покупателя при покупке залогового жилья и как их можно избежать, рассказываем в статье.

Особенности продажи ипотечных квартир

Любое обременение на квартиру – это право на нее третьих лиц, не являющихся собственниками.

Но даже если согласие банка получено, для продажи такой квартиры есть обязательное условие – досрочное погашение ипотеки или переоформление долговых обязательств на нового владельца. Без этого шага обременение не будет снято, а значит, у продавца не будет возможности переоформить право собственности на покупателя. Рассмотрим, в чем заключаются основные риски такой сделки.

Основные риски покупки ипотечной квартиры

У продавца денег на досрочное погашение ипотеки чаще всего нет. Наоборот, он рассчитывает сделать это за счет средств, вырученных от продажи квартиры. В итоге выплата долга банку, как правило, ложится на плечи покупателя. Он вносит собственные средства, и все то время, пока банк не снимет с квартиры обременение, находится в подвешенном состоянии.

Но длительное ожидание – не самое страшное. Покупатель, закрывая чужое обременение, рискует остаться и без денег, и без квартиры.

• Получив закладную, продавец может месяцами тянуть с переоформлением права собственности, мотивируя это тем, что он не может купить себе другое жилье и ему некуда съезжать.
• Были случаи, когда продавец после снятия обременения выставлял квартиру на повторную продажу по более высокой цене, а покупателю, «профинансировавшему» погашение долга, возвращал задаток.
• Есть риск, что продавец и вовсе передумает продавать квартиру. Если был оформлен предварительный договор купли-продажи, можно попытаться вернуть выплаченные деньги через суд. Но поскольку они ушли банку, продавца, скорее всего, обяжут выплачивать долг частями.
• Если покупатель погасил кредит, а потом возникнут новые обременения, например, невыделенные доли детям при использовании материнского капитала, сделка опять-таки окажется под угрозой.
• Наконец, с продавцом может что-то случиться до регистрации договора купли-продажи: как покупателю потом доказывать, что ипотека погашена его деньгами?

Как избежать рисков при покупке залогового жилья?

Покупать жилье, приобретенное предыдущими жильцами в ипотеку можно, но к такой сделке нужно подходить с особой осторожностью. Вот несколько советов, как минимизировать риски.

1. Самостоятельно закажите выписку из ЕГРН, чтобы получить корректную информацию о квартире и ее нынешнем владельце.
2. Убедитесь, что банк-залогодержатель дал согласие на продажу, и узнайте, на каких условиях – возможно, они вас не устроят.
3. Перед тем как гасить чужой кредит, заключите предварительный договор купли-продажи, в котором пропишите, что нынешний владелец обязуется продать вам квартиру после выплаты долга.
4. Деньги на погашение ипотеки не передавайте продавцу. Все финансовые операции проводите только через банк и под его контролем.
5. Не проводите такую сделку самостоятельно. Поручите ее сопровождение опытному риелтору или юристу, который проконсультирует о возможных рисках и предложит наиболее безопасную схему.

Заключение

Будьте бдительны. Лучше позаботиться о тщательной проверке недвижимости и ее владельца перед покупкой, чем оказаться втянутым в мошенническую схему или судебную тяжбу. Чтобы обезопасить себя от покупки квартиры с обременением воспользуйтесь услугами сервиса Доминфо и закажите все необходимые выписки.

В тему:

1. Как продать квартиру в ипотеке – подробный план действий
2. Как купить квартиру выгодно — советы от специалистов Dominfo
3. Инструкция: как продать квартиру с маткапиталом

Остались вопросы? Пишите в комментариях, специалисты Dominfo оперативно на них ответят.