Можно ли продать квартиру в ипотеке, обязательно ли погашать кредит, и какие бумаги нужны для продажи.
Для кого-то ипотека – это обычный просто долгосрочный кредит, для кого-то тяжкое бремя. Кто-то хочет продать квартиру, так как нечем платить кредит, а кто-то планирует улучшить свои жилищные условия. В любом случае продать квартиру в ипотеке немного сложнее, чем простая сделка купли-продажи. Одно радует, что продать квартиру с обременением можно. Да, квартира находится в залоге у банка до полной выплаты кредита, но никто не запрещает сдавать или продавать ее. Однако есть нюанс, о нем далее.
Итак, в этом тексте вы узнаете:
— Можно ли продать квартиру без участия банка.
— Какие существуют варианты продажи.
— Какие документы нужно собрать.
— План действия при продаже квартиры.
Варианты продажи квартиры
Из-за определенных обстоятельств, а именно – ипотеки, продать имущество можно несколькими способами:
· Передать долг покупателю.
· Погасить досрочно кредит.
· Доверить продажу банку.
· Самостоятельно оформить сделку и искать покупателя.
У всех этих вариантов свой план действий. Но в каждом из них должен присутствовать банк. Без него оформить сделку невозможно.
Передать долг покупателю
Или другими словами продажа своих долговых обязательств покупателю. Ипотека переоформляется на нового собственника квартиры. Как это происходит? Покупатель отдает часть уже выплаченных денег по кредиту продавцу, оформляет бумаги в банке и продолжает выплачивать кредит согласно сроку и ставкам, которые прописал банк.
Преимущества такого варианта квартира ниже рыночной цены и не надо полностью выплачивать кредит, а только часть.
Процедура оформления похожа на процедуру оформления кредита:
— покупатель идет с документами в банк,
— проверяют платёжеспособность будущего владельца,
— подписывается договор, выплачивается сумма возмещения,
— банк оценивает остаточную стоимость и переоформляет ипотеку.
Банк принимает активное участие в процессе продажи, а это страхует от возможных мошенников.
Погасить кредит досрочно
Здесь все просто. Ты либо сам гасишь кредит собственными средствами, либо за счет денег от покупателя.
В первом варианте: ты сам выплачиваешь кредит, снимаешь обременение с квартиру и продаешь имущество уже без участия банка.
Во втором варианте: привлекаются средства покупателя недвижимости.
План действий в этом случае:
Продавец идет в банк и сообщает, что хочет досрочно закрыть кредит и продать квартиру.
Банк говорит, сколько нужно выплатить по кредиту.
Покупатель и продавец подписывают договор о внесении средств, бумаги заверяет нотариус.
Продавец и все, кто прописан в квартире – выписываются.
Покупатель вносит задаток в размере, необходимом для погашения ипотеки.
Продавец вносит средства и снимает обременения.
Стороны составляют договор купли-продажи.
Доверить продажу банку
Это самый невыгодный способ продажи. Так как банк не заинтересован в том, чтобы продать квартиру по хорошей цене, обычно она уходит ниже рыночной стоимости. Но безусловный плюс такого варианта продажи – вы защищены от мошенников и все процедуры банк берет на себя.
Кстати, такой вариант чаще всего выступает необходимой мерой, когда заемщик не способен выплачивать кредит, банк выставляет его имущество на продажу.
В этом способе процедура такая:
Заемщик идет в банк и дает согласие на продажу.
Имущество оценивают, выставляют на торг (если квартира долго не продается, цену постепенно снижают).
В банке открывают две ячейки, одна – долг по кредиту, другая – остаток от продажи для владельца.
Покупатель делит сумму и вносит в две разные ячейки.
Оформляется договор купли-продажи, подписываются необходимые бумаги.
Самостоятельная продажа
Принцип здесь такой же, как и продавать через банк, отличие в том, что продавец сам ищет покупателя и прописывает договор на своих условиях.
План действий:
— Заемщик идет в банк, получает согласие на продажу
— Банк говорит сумму оставшегося долга
— Опять же банк открывает две ячейки для себя и продавца квартиры
— Покупатель вносит деньги в две ячейки
— Подписывается договор купли-продажи
— Теперь держатель залога покупатель, а продавец квартиры использует средства из первой ячейки, чтобы погасить долг
— Покупателю дают бумагу подтверждающую, что обременений больше нет
— Продавец забирает свои деньги из второй ячейки.
— Это самая надежная сделка. Все уверены в надежности друг друга и поп пунктам выполняют предписания.
Необходимые документы для продажи квартиры в ипотеке:
— От всех собственников – паспорта,
— Выписка из ЕГРН,
— Паспорт на квартиру,
— выписка из домовой книги,
— Бумага, подтверждающая отсутствие коммунальных долгов,
— Если квартира куплена в период брака, то согласие супруга на продажу,
Оценочная стоимость квартиры, делается специальными экспертами.
Подробнее о процедуре продажи квартиры можно прочитать у нас на сайте «Как быстро продать квартиру».
______________________________________________________________________________
Основная сложность продажи квартиры в ипотеке – это поиск покупателя. Не все готовы заморачиваться и тратить время на процедуры, связанные с погашением кредита. Также при продаже квартиры с обременением зачастую можно попасть на мошенников. Чаще всего на мошенников можно наткнуться используя последний способ продажи – самостоятельный. Так как продавец сам ищет покупателя и сам прописывает условия купли-продажи. В остальных вариант в сделках участвует банк, который выступает гарантом доверия.
