С каждым годом на рынке вторичного жилья все больше появляется квартир, ранее купленных на средства материнского капитала. Покупатели относятся к ним с опаской, и не без основания.
Рассказываем, с какими рисками связано приобретение такой недвижимости и как проверить, использовался ли для покупки интересующего вас объекта маткапитал.
Условия использования маткапитала при покупке жилья
Материнский капитал – целевая выплата государства, направленная на поддержку семей с детьми, в частности на улучшение их жилищных условий. Его расходование строго регламентирует закон. Так, если на деньги маткапитала приобретают квартиру, родители обязаны оформить ее в общую долевую собственность всех членов семьи, в том числе несовершеннолетних детей.
Что часто происходит на самом деле? Семья берет квартиру в ипотеку и частично оплачивает ее средствами материнского капитала. В таких случаях банк обычно выступает против включения детей в число собственников до полного погашения долга. Поэтому родители составляют и нотариально заверяют обязательство перед Пенсионным фондом наделить детей долями в квартире в течение 6 месяцев после снятия обременения. И не делают этого.
Причины бывают разные. Кто-то просто забывает. Некоторые не оформляют доли осознанно, планируя их выделить в новом жилье. Бывает, что квартиру продают до погашения ипотеки и не могут оформить право собственности на детей до снятия обременения. Но чтобы продавец ни говорил, по закону доли детям должны быть выделены именно в той квартире, куда вложен материнский капитал. Без этого ее продавать нельзя. Если такая сделка состоится, пострадает покупатель.
Чем рискует покупатель такой недвижимости?
Если в квартиру вложили материнский капитал и продали, не наделив детей правом собственности, суд может признать такую сделку недействительной. Квартиру вернут семье с детьми, чьи права были нарушены.
Кто может подать иск об ущемлении прав детей и их восстановлении?
- Сами дети, достигнув совершеннолетия и решив вернуть свое право на долю в квартире.
- Органы опеки и попечительства, прокуратура, Пенсионный фонд РФ, если выявят нарушение обязательств родителей в ходе проверки или им поступит жалоба.
- Родственники детей, чьи права были ущемлены.
- Были случаи, когда иск о признании сделки недействительной подавали сами родители, продавшие квартиру, а потом «передумавшие».
Договор купли-продажи квартиры с маткапиталом также может оказаться недействительным, если доли выделены, но не получено разрешение органов опеки и попечительства на ее продажу.
Иск о восстановлении имущественных прав детей может возникнуть спустя годы и свалиться как снег на голову. Поэтому, если есть хоть малейшее подозрение, что в квартиру когда-то были вложены средства маткапитала и непонятна ситуация с выделением долей детям, от сделки лучше отказаться.
Как проверить, использовались ли средства маткапитала?
Любую квартиру, купленную предыдущими жильцами за деньги, нужно проверять на использование материнского капитала. Особенно, если она была приобретена в ипотеку или находится в ипотеке сейчас. Вот краткий алгоритм, как это можно сделать.
- Проверьте паспорта владельцев. Если в семье есть дети, рожденные после 2007 года, материнский капитал наверняка получали.
- Попросите показать документы, подтверждающие наличие в квартире долей несовершеннолетних детей.
- Если доли не выделены или владелец говорит, что не использовал маткапитал, попросите справку из ПФР о расходовании этих средств.
- Если квартира куплена в ипотеку, потребуйте у продавца банковскую выписку о погашении кредита. Маткапитал пройдет одной суммой в пределах 400–450 тыс. рублей.
Если после 2007 года права на квартиру переходили, проверять нужно не только текущего владельца, но и предыдущего. Вы можете сделать это самостоятельно или подать заявку на полную проверку объекта недвижимости на сервисе «Доминфо». Мы проверим интересующую вас квартиру по 27 базам, сами закажем все выписки из ЕГРН и отследим переход прав на объект с 1998 года.
В тему:
- Инструкция: как продать квартиру с маткапиталом
- Как проверить наложен ли арест на квартиру
- Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой
Остались вопросы? Пишите в комментариях, специалисты Dominfo оперативно на них ответят.
