Как проверить квартиру перед покупкой - 12 шагов от юриста

Не стоит гадать, важно вовремя проверить квартиру перед покупкой

Перед покупкой вторички узнайте больше об объекте недвижимости. По ряду документов можно отследить потенциальные риски. Так, вы сразу можете защититься от оспаривания сделки собственником, который не дал своего согласия на продажу. Или убедиться, что сделку не заблокируют органы опеки, если одним из собственников жилья является несовершеннолетний.

Проверка собственника квартиры

В первую очередь надо проверить права собственности на недвижимость. Узнайте, вправе ли продавец распоряжаться этой квартирой или есть какие-то ограничения.

Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости

В Едином госреестре недвижимости зафиксирована информация о правах на объект. Этот документ  запрашивать нужно в любом случае, чтобы удостовериться, что сделку вы обсуждаете с реальным владельцем жилья.

В этой выписке вы увидите всю историю смены собственников недвижимости. Там также указано, когда собственник получил эту квартиру и на основании какого документа – договора дарения, купли-продажи или долевого участия, завещания, решения суда или соглашения о разделе имущества.

У квартиры несколько владельцев одновременно, владельцы жилья быстро и часто менялись либо последние сделки проводились по доверенности – это все может обернуться проблемами. Если квартира с подозрительной историей, то лучше не рисковать и отказаться от покупки.

Сделка может быть признана незаконной одним из предыдущих владельцев, который не давал на это согласия, неожиданно появившимся наследником, которого не учли при получении наследства, либо собственником, отозвавшим доверенность у своего представителя.

Где получить выписку из ЕГРН и сколько она стоит мы подробнее рассказали в статье “Как получить выписку из ЕГРН”.

Семейный статус

Если собственник в браке, нужно согласие супруга на сделку с совместно нажитым имуществом. Сложности могут возникнуть, если один из супругов решит продать общую квартиру без ведома второго. Это грозит покупателю отменой сделки в судебном порядке.

Запросите у продавца свидетельство о заключении или расторжении брака. Важно сравнить даты брака и владения квартирой, чтобы требовать при необходимости нотариально заверенное согласие супруга (супруги).  

Посторонние люди не могут проверить семейное положение человека. Только он сам вправе лично предоставить эти данные. Информация о совместном владении квартирой также отображается в выписке из ЕГРН.

Судимости

Не связывайтесь с продавцами, у которых есть судимости по экономическим статьям. Судебные дела удастся посмотреть на сайте Верховного Суда РФ, запустив поиск по Ф. И. О. собственника жилья. Также на судимость стоит проверить и представителя по доверенности.

Долги

Не покупайте квартиру у лиц, которые имеют много долгов, начали процедуру личного банкротства или ликвидации бизнеса. Если купите квартиру у того, кого вскоре признают банкротом, кредиторы могут оспорить сделку в суде. 

Проверить на наличие долгов по Ф. И. О. можно бесплатно на сайте службы судебных приставов и в картотеке Арбитражного суда, а о банкротстве узнать в специальном федеральном реестре.  

Затруднения возникнут и при наличии обременения, например при аресте имущества или оформленной ипотеке (залоге недвижимости). В этом случае собственник не может продавать квартиру без разрешения приставов или банка. Данные об обременении отображаются в выписке из ЕГРН. 

Задолженность по жилищно-коммунальным услугам отображается в едином платежном документе на квартиру. Запрашивайте его, чтобы не купить вместе с жильем еще и чужие долги по коммуналке.

Дееспособность

Если собственник квартиры преклонного возраста или имеет вредные привычки (принимает алкоголь, наркотики), нужно попросить его посетить врача для освидетельствования. Иначе есть риск, что родные позже оспорят сделку, сообщив, что владелец жилья был недееспособен на момент продажи. Поэтому лучше запросить справку еще до покупки квартиры.

Этот документ снижает риск отмены сделки из-за признания недееспособности, но не отменяет вероятность того, что наследники могут попытаться оспорить ее.

Доверенность

Продажа жилья по доверенности – фактор риска. На момент сделки действие доверенности можно проверить в специальном реестре. Если ее уже отозвали и представитель не имеет права защищать интересы собственника квартиры, вы это узнаете. Но невозможно предугадать, не оспорят ли позже наследники выдачу доверенности в суде. Лучше выбирать квартиры, которые продают владельцы напрямую, не через третьих лиц.

Проверка жильцов

Все лица, зарегистрированные в квартире

Зарегистрированные имеют право там жить, даже когда жилплощадь переходит новому владельцу. Поэтому просите предоставить вам выписку – единый жилищный документ (ЕЖД) и проверяйте, чтобы там никто не числился. Иначе придется выписывать по суду посторонних уже после покупки квартиры.

Несовершеннолетние

Если есть несовершеннолетние собственники или зарегистрированные, то потребуется согласие органов опеки и попечительства, чтобы их выписать и продать жилье.

Техническая проверка квартиры

Узнайте все о ремонте и перепланировке жилплощади, о планах по капремонту или участию в программе реновации.

Перепланировка

В техническом паспорте квартиры представлен план объекта. Из него вы узнаете, не было ли в квартире перепланировок, например объединения комнат и переноса стен. Если этот ремонт не согласован, проводить сделку рискованно. Некоторые изменения можно согласовать, но часто требуется вернуть квартиру к той планировке, которая указана в техпаспорте.

Капремонт или расселение дома

Попросите собственника получить у управляющей компании информацию по срокам возможной реновации, расселения дома или проведения капремонта. Можете поискать эти данные в открытом доступе на сайте регионального фонда капремонта или районной администрации. Так вы сразу будете знать, когда ожидать очередного переезда в новое жилье или обновления старого. 

Выводы

Если вы решили самостоятельно провести юридическую проверку квартиры, соберите документы по 3 направлениям:

1. Проверка собственника квартиры.
2. Проверка жильцов.
3. Техническая проверка квартиры.

Если вы не готовы разбираться, как проверить квартиру при покупке, закажите комплексный отчет через сервис ДомИнфо. Вам не придется запрашивать у собственника дополнительные сведения, чтобы получить полную информацию о выбранном объекте. Так вы сэкономите свое время, сохраните нервы и минимизируете риски.

У вас остались вопросы? Задайте их экспертам “ДомИнфо” в комментариях.