Как законно сделать перепланировку и что делать, если «переделка» оказалась незаконной – разбираемся в этих вопросах.
Как же хочется порой сделать всё по-своему, вот эту стену поставить сюда, а эту возвести здесь, батарею на потолок и камин вместо плиты. Фантазия человека безгранична, однако за ее реализация придется поплатиться. Конечно, все можно сделать втихую, а потом наблюдать, как стены подъезда пошли по швам. Но, если вы всё же надумаете продать квартиру с перепланировкой (незаконной) вас ждут неприятные приключения.
Законная и незаконная перепланировка
Итак, для начала разберемся в видах перепланировки. Она бывает законной и незаконной, требующая специального разрешения и не требующая.
Перепланировка без разрешения
Это незначительные изменения и перестановка основополагающих объектов. Вы можете без согласия «сверху» ставить сушилки, газовое оборудование, встраивать шкафы, размещать розетки, где душе угодно, застеклить балкон и даже перенести унитаз.
Перепланировка с разрешения
Так называемая законная перепланировка. Сюда относится снос межкомнатных перегородок, даже если стена не несущая и изменение количества комнат (да, и такое бывает). Все эти действия законные, но их необходимо согласовать.
Незаконная перепланировка
Сюда относится перепланировка, описанная выше, но без разрешения необходимых органов. И, конечно, незаконными действиями являются любые грубые нарушения жилищных норм. Пример: возведение камина в многоквартирном доме, демонтаж несущей стены, батарея на застекленном балконе, теплый пол за счет отопления, расположение санузла по одному стояку т.п.
Все незаконные «переделки» при продаже квартиры придется устранить. Точнее так: сначала заплатить штраф, потом устранить. И даже, если вы наследник и не имеете отношение ко всем перепланировкам, вступая в наследство при регистрации имущества, вам придется устранить все недочеты.
Ответственность за незаконную перепланировку
Владельца квартиры, который не согласовал свои «планы» могут привлечь к ответственности по ст. 7.21 КоАП РФ. Штраф в таком случае 2500 рублей для граждан, и 40.000 рублей для организаций. Кто привлекает к ответственности ТСЖ, УК, БТИ или другой орган, куда поступили сведения о несогласовании. Отвечать будет тот, кто продает такую квартиру. Государственный орган в случае обнаружения незаконной перепланировки потребует оплатить штраф, и вернуть все в первоначальный вид согласно техническому паспорту квартиры.
Как узаконить перепланировку
Чтобы согласовать изменения собственнику нужно:
· Получить выписку из Росреестра. Это можно сделать за пару минут на сайте.
· Обратиться к архитектору районного градостроительства, он начертит проект с изменениями.
· Этот проект согласовать с пожарной службой, санэпиднадзором, управляющей компанией и районной управой.
· Заплатить штраф за то, что раньше этого не сделали.
· Получить одобрение от главного архитектора и пригласить специалиста БТИ для составления технической документации. Изменения вносят в выписку ЕГРН. И уже для продажи квартиры выписка ЕГРН будет выдаваться с соответствующими изменениями.
Далее сделка купли-продажи совершается в стандартном порядке. Подробнее о процедуре оформления сделки можно найти у нас на сайте.
Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой в ипотеку?
Скорее всего, банк откажет в выдаче кредита. При покупке квартиры в ипотеку перед тем, как банк выдает деньги, на место выезжает оценщик. Он проверит документы и найдет несоответствие, сообщит об этом банку, и тот уже будет принимать решение.
Большинство банков отказывает, но некоторые идут навстречу, если изменения незначительные и их можно легко узаконить.
_______________________________________________________________________________
В случае продажи квартиры с перепланировкой лучше заранее узаконить все моменты и привести квартиру в идеальный продажный вид. Если всё-таки заранее вы не проработали этот момент, то не нужно его скрыть от покупателя. Обсудите с ним детали сделки. Возможно, покупатель согласится купить квартиру с незаконной перепланировкой, возьмет все хлопоты регистрации на себя, но при этом существенно попросит снизить стоимость недвижимости.
