Главный недостаток приобретения недвижимости с вторичного рынка – это «туманное» прошлое жилья: могут быть другие собственники, неузаконенные переделки и прочие сложности. Об этом не пишут в объявлении о продаже, и покупателям все приходится выяснять. Рассказываем про те вопросы при покупке квартиры, которые нужно обязательно задавать риелтору и продавцу.
Что следует спросить у продавца перед покупкой квартиры
Сначала нужно позвонить по указанному в объявлении номеру. Чаще всего если квартиру продает риелтор – об этом пишут. Но иногда приходится спрашивать, кто занимается продажей: сам собственник или агентство. Перед этим следует подготовиться к тому, что спросить при покупке квартиры по телефону:
- Какие правоустанавливающие бумаги есть в наличии у продавца (ЕГРН, договоры КП, дарения, согласие супруга и т.п.).
- Давно ли сделаны фотографии квартиры.
- Какая это сделка: свободная продажа или альтернатива. В последнем случае подобрал ли продавец варианты, и через какой банк будет брать кредит (в случае ипотеки). Если банк не совпадает с вашим – то сделку нельзя провести в один день.
- Есть ли другие собственники и зарегистрированы ли в квартире дети.
- Давно ли владелец приобретал жилье и почему продает сейчас.
- У самого риелтора следует поинтересоваться, застрахована ли его ответственность.
При получении исчерпывающих ответов на эти вопросы можно ехать на осмотр.
Проверить квартиру на юридическую чистоту перед покупкой можно на сайте Доминфо.
Есть ли обременения на квартире
Любое ограничение права в распоряжении объектом называется обременением. Оно накладывается третьими лицами, которые не являются ее титульными собственниками. Большинство обременений регистрирует Росреестр, но есть и такие, которые не регистрируются.
Регистрируемые – можно посмотреть в ЕГРН:
- Залог – жилье куплено в ипотеку, которая еще не выплачена. Третье лицо – банк.
- Рассрочка – человек выплачивает стоимость жилья постепенно. Права на него у предыдущего продавца.
- Договор аренды/безвозмездного пользования сроком более чем на год. Третье лицо – квартиросъемщик.
- Доверительное управление – в случае недееспособности собственника оформляется договор с опекуном в интересах подопечного.
- Рента – пожизненное содержание собственника тем, кто впоследствии получает квартиру.
- Запрет регистрационных действий – на это должно быть решение суда или ведется досудебное следствие.
- Арест – по решению суда за долги собственника и пр.
Нерегистрируемые:
- Права пользования (узнать о них можно в выписке из домовой книги).
- Коммерческий наём сроком менее года.
- Права супруга, даже если он не собственник, а квартира куплена в браке.
- Права наследования: один наследник успел оформиться, а другой еще не приступил к реализации.
- Преимущество покупки, если продается доля (например, в коммунальной квартире).
Если будет предъявлено требование на квартиру уже после продажи, новый хозяин может лишиться права собственности. Поэтому следует задавать вопросы при покупке квартиры на вторичном рынке и тщательно проверять все документы.
Согласие супругов и семейное положение
Нужно попросить продавца показать свои документы. Если в паспорте есть отметка о браке, и жилье приобреталось после даты бракосочетания, то надо получить согласие на продажу, даже если супруг не является собственником. Согласие нужно и в том случае, если жилье было приватизировано в браке или супруги вместе делали капительный ремонт.
Дееспособность продавца
В последнее время участились случаи, когда на сделку выходил недееспособный или частично неадекватный продавец. Поэтому желательно перед самой сделкой попросить продавца представить справку от психиатра и нарколога. Справки из ПДН в обязательном порядке требуются от собственников пожилого возраста (кроме тех, кто имеет актуальные водительские права).
Если вовремя узнать о наличии психоневрологических расстройств продавца, в будущем можно избежать неприятных моментов. Однако это не полная гарантия, ведь в справке говорится лишь о том, что продавец на учете не состоит. А его неадекватность может проявиться позднее.
Юные собственники до 18 лет не имеют права участвовать в сделках, так как пока не дееспособны. За них действуют родители или опекуны. Если у квартиры несколько собственников, то важно получить справку от каждого.
Из чего складывается стоимость квартиры
Существуют два понятия: кадастровая оценка жилья и рыночная стоимость. Последнюю указываю в объявлениях. Она зависит от многих факторов:
- Ситуация на рынке недвижимости.
- Месторасположение дома: район и город, наличие инфраструктуры.
- Характеристики: возраст здания, этажность и этаж, вид из окон, тип коридоров, лифты и пр.
Многие покупатели обращают внимание на контингент, проживающий в доме, состояние подвалов и дверей у соседей, запахи в подъезде и многое другое, что может повлиять на стоимость квартиры.
Рыночная стоимость вторички определяется риелтором, самим продавцом или независимым оценщиком. Кадастровая – государством. В ней учитывается только город, район, здание и площадь помещений без визуальных составляющих. Ее можно узнать с помощью сайта Росреестра: нужно ввести кадастровый номер или адрес объекта недвижимости.
Если цена квартиры завышена – можно поторговаться. Если же она ниже средней по рынку – следует спросить, почему. Возможно, собственник хочет поскорее продать, чтобы рассчитаться с долгами, тогда он вполне может потом сказать, что сделку заключил вынужденно и отсудить квартиру. Кабальными условиями в сделках с недвижимостью считаются следующие обстоятельства:
- Тяжелое положение – смерть кого-либо из близких собственника или его самого, болезнь.
- Невыгодные условия – продажа по цене более чем в 50% ниже рыночной (5-15% не считаются).
- Покупатель знал о тяжелом положении продавца и этим воспользовался с целью получить прибыль.
Если же продавец хочет погасить долги, срочно переехать в другой говор или купить новое жилье, то это не входит в понятие кабальных условий.
Собственники недвижимости
Только собственники квартиры могут распоряжаться ею. Исключение – это оригинальная доверенность, в которой указывается срок действия, на кого она оформлена и кто ее оформлял, а также право сбора документов, справок и подписи. Если это не обозначено, то такая бумага не дает возможности продать чужую квартиру.
В ЕГРН или в свидетельствах о собственности (выдавались до 2016 года) указано, кто имеет право распоряжения жилым помещением или долей в нем. Выписка должна быть свежей – выданной не более одного месяца назад. Ее можно заказать на сайте Росреестра – стоимость 250 рублей, оформляют за 3 дня и высылают в электронном виде без печатей и подписей – чисто для ознакомления. Если собственников двое и больше, нужно убедиться в том, что они все хотят продать жилье.
Если квартира не продавалась, не передавалась с 1998 года, то в ЕГРН право собственности проверить невозможно. Владельцы должны сначала пройти регистрацию в Росреестре, а потом выставлять жилье на продажу.
Неприватизированная квартира не может быть продана, так как собственником является государство. Люди, живущие в ней, оформляют приватизацию, и только потом имеют право распоряжения. Процесс иногда затягивается на годы.
Кто зарегистрирован в квартире
Собственники и зарегистрированные в квартире – не всегда одни и те же люди. Собственник может сам не прописываться, а прописать в жилье своих родственников и детей. Эти сведения можно узнать, потребовав выписку из домовой книги. Продавец получит ее в домоуправляющей компании.
В справке по форме 9 перечислены все люди, зарегистрированные ранее и прописанные на данный момент. Форма 12 выдается на тех, кто находится в лечебном учреждении, тюрьме, пропал без вести: указано количество людей, и дата снятия с регистрации – фамилии отсутствуют. Если в справке 12 везде стоит слово «нет», то все в порядке. В противном случае нужно спросить, где временно отсутствующий, не будет ли он претендовать на жилье.
Если люди, прописанные в квартире, обязуются выписаться после покупки другого жилья, надо указать в договоре срок, когда они должны это сделать.
Каким образом была получена квартира
Поинтересуйтесь, на каком основании продавец является собственником. Кроме договора на покупку это может быть наследство, дарение, приватизация, рента или дарственная. Основные особенности:
- Договор КП – продавец показывает оригинал договора, акт приема-передачи и ЕГРН. Нужно сверить данные с удостоверением личности собственников.
- Приватизация – следует узнать, есть ли зарегистрированные в квартире на данное время люди, которые отказались от участия в приватизации. Не было ли нарушения прав несовершеннолетних в ходе процесса, так как потом сделку может оспорить ОПД.
- Договор ренты – нужно получить свидетельство о смерти рентодателя, только так рента считается исполненной. Если обременение еще не снято, то покупатель сам это может сделать в момент регистрации жилья. Если же рентодатель жив, то покупателю вместе с недвижимостью перейдут обязанности пожизненного содержания.
- Наследство – в любой момент могут объявиться наследники, о которых продавец и не знал. Здесь нет гарантии полной безопасности, поэтому часто специалисты не рекомендуют покупать квартиру, полученную в наследство.
Неузаконенная перепланировка
При просмотре жилья можно спросить показать технический паспорт, где указан план помещений. Если реальное состояние не совпадает с планом, то следует поинтересоваться, была ли перепланировка узаконена.
Продавец может сказать, что есть согласование на изменения. Но оно обозначено только в проекте, т.е. на бумаге. Если в техническом плане есть красные отметки, это означает, что разрешения на перепланировку не выдавалось. Узаконенная перепланировка отражается в техплане и делается только по факту выполненных работ.
Некоторые изменения согласовать невозможно, так как они незаконные. Это снос несущих стен, демонтаж вентиляции, дополнительные окна в фасаде. Если об этом узнают в БТИ и УК, придется выплатить штраф и восстановить все, как было по плану.
Документы, которые необходимо проверить перед покупкой квартиры
Собственник должен подготовить для покупателей пакет определенных документов, подтверждающих законность его владения квартирой. При осмотре жилья надо проверить:
- Паспорта собственника/-ков.
- Свежая выписка ЕГРН.
- Технический план помещений квартиры.
- Выписка из домовой книги (действует 30 суток).
- Предыдущий договор купли-продажи.
- В соответствующих случаях:
- Свидетельства о рождении детей до 14 лет, плюс паспорт, если детям от 14 до 18 лет.
- Разрешение органов опеки на продажу доли несовершеннолетнего
- Нотариальное согласие супруга.
- Паспорт и доверенность, если сделка проходит от третьего лица.
- Договора на ренту, наследство, дарение.
- В случае дарения – справка из налоговой службы об отсутствии долга по подоходному налогу.
Уже к моменту сделки для подтверждения ее чистоты можно подготовить:
- Расширенную выписку из ЕГРП обо всех сделках с квартирой за время ее существования.
- Копию поквартирной карты (справку из домовой книги).
- Справку из ПНД о дееспособности.
Если случаи, требующие дополнительных документов, о которых нужно заранее уточнять. Для регистрации сделки в Росреестре потребуется выписка из ЕГРН, старый и новый договор на куплю-продажу (по экземпляру для каждого участника сделки и для регистрирующего органа), паспорта, и квитанция об оплате госпошлины.
Заключение
Процесс приобретения нового жилья требует соблюдения всех формальностей. Лучше сразу задавать обязательные вопросы собственнику при покупке квартиры, чем потом попасть в неприятную ситуацию и, хуже того, потерять приобретенную недвижимость и свои деньги.
Остались вопросы? Пишите в комментариях, специалисты Dominfo оперативно на них ответят.
